Ciszu
Porozumienie Centrum "Razem"
Dołączył: 04 Lip 2013
Posty: 167
Przeczytał: 0 tematów
Ostrzeżeń: 0/3
|
 Wysłany: Pią 19:08, 12 Lip 2013 Temat postu: [Rządowy Projekt Ustawy] O ochronie lokatorów |
|
|
| Cytat: | USTAWA
o ochronie lokatorów.
Rozdział 1
Przepisy Ogólne
Art. 1. Ustawa reguluje zasady i formy ochrony lokatorów.
Art. 2. 1. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
1) lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
2) właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę z którą wiążę lokatora stosunek prawny uprawniający do używania lokalu;
3) współlokatorze – należy przez to rozumieć lokatora któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem;
4) lokalu - należy przez to rozumieć służący do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, a także będącym pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujących się w budynkach internatów burs, hoteli, domów wypoczynkowych lub innych budynków służących do celów turystycznych, wypoczynkowych lub ochrony zdrowia;
5) lokalu zamiennym - należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie same urządzenia techniczne jakie były w lokalu poprzednim. Powierzchnie związane z zamianą, strony uzgadniają we własnym zakresie w zawartej umowie o najem lokalu;
6) lokalu zastępczym - należy przez to rozumieć lokal na czas ściśle określony spowodowany koniecznością opuszczenia dotychczas zajmowanego lokalu z przyczyn od siebie niezależnych, w szczególności takich jak kapitalny remont budynków, klęski żywiołowe, bezrobocie. Lokal ten powinien posiadać metraż nie mniejszy niż w poprzednim lokalu i posiadać wszelkie urządzenia sanitarne;
7) lokalu socjalnym - należy przez to rozumieć lokal o obniżonym standardzie, ale posiadający wszystkie urządzenia sanitarne. Lokal ten nie może znajdować się w budynku przeznaczonym do rozbiórki. Z tego typu lokalu mogą korzystać osoby eksmitowane za zaległości czynszowe lub które znajdują się w wyjątkowo trudnych warunkach życiowych;
 pomieszczeniu ochronnym - należy przez to rozumieć pomieszczenie w lokalu samodzielnym o pow. 5 m2 na członka rodziny i 10 m2 dla osoby samotnej, z tym że dopuszcza się zamieszkiwanie w pomieszczeniach wieloosobowych;
9) powierzchni użytkowej – należy przez to rozumieć powierzchnie wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu. Do powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni balkonów, loggii, tarasów itp. chyba że są one zabudowane na stałe;
10)opłatach niezależnych od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za dostawę do lokalu : gazu, energii elektrycznej, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.
2. Przydział do lokali określonych w ust. 1 pkt. 4 - 7 następuje na podstawie decyzji administracyjnych.
3. Lokale i pomieszczenia wymienione w art. 2 nie mogą być przydzielone osobom, które są najemcami lub właścicielami innych lokali.
Rozdział 2
Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów
Art. 3. 1. Umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.
2. Umowa odpłatnego używania lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego z wyjątkiem lokali zastępczych, socjalnych i pomieszczeń ochronnych może być zawarta tylko na czas nieoznaczony.
3. Zawarcie umowy może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej, pokrywającej należności z tytułu najmu lokalu. Kaucja nie może przekroczyć 12 miesięcznego czynszu za dany lokal obliczonego według stawki czynszu obowiązującego w dniu dokonania zwrotu
4. Kaucji nie pobiera się jeżeli umowa dotyczy lokali:
1) zastępczego,
2) socjalnego,
3) pomieszczenia ochronnego.
5. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opuszczenia lokalu lub jego wykupu po potrąceniu należności wynikających z tytułu najmu lokalu.
Art. 4. 1. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.
3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia;
2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody — bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej — z wyjątkiem osprzętu;
4) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Art. 5. 1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, misk lozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony,łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane
na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności; 9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych;
10) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów;
11) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Art. 6. Przed wydaniem lokalu najemcy, strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.
Art. 7. Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.
Art. 8. 1. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartośćzużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy.
2. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.
3. Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 7 i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.
Art. 9. W umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki.
Art. 10. W okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencja wysyłana na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną uważa się za doręczoną.
Art. 11. 1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej — także przy jej udziale.
2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.
3. Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:
1) okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
2) zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.
4. Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zastępczego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zastępczy, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.
Art. 12. 1. Właściciele budynków objętych ustawą naliczają czynsz od wysokości dochodów na członka rodziny.
2. Najemca jest zobowiązany złożyć odpowiednią deklaracje o dochodach, a wynajmujący może żądać potwierdzenia w odpowiednim urzędzie skarbowym.
3. W przypadku złożenia deklaracji niezgodnej ze stanem rzeczywistym najemca zobowiązany jest zwrócić wynajmującemu 200 % kwoty należnej obliczonego czynszu.
4. Wynajmujący może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu nie częściej niż raz w roku wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
Art. 13. 1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu to umowa może być rozwiązana:
1) z jednomiesięcznym wypowiedzeniem, jeżeli lokal używany jest niezgodnie z przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki bądź dopuszcza się do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku lub wykracza w sposób rażący, uporczywy przeciwko porządkowi domowemu czyniąc uciążliwym korzystania z innym lokali;
2) z upływem trzymiesięcznego wypowiedzenia, jeżeli lokator jest w zwłoce z opłatą czynszu przez okres trzech miesięcy lub innych opłat za używanie lokalu pomimo upomnienia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących opłat;
3) jeżeli lokator wynajął lub przekazał do bezpłatnego użytkowania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela;
4) jeżeli lokator używa lokal pomimo wezwania do opuszczenia w związku z koniecznością kapitalnego remontu budynku, klęski żywiołowej lub innych uzasadnionych przyczyn;
5) jeżeli lokator posiada inny lokal mieszkalny.
2. W przypadku samowolnego zajęcia lokalu właściciel ma prawo do usunięcia tej osoby przy pomocy służb do tego powołanych.
3. Umowa może być wypowiedziana z zachowaniem 6-cio miesięcznego wypowiedzenia jeżeli osobie przysługuje tytuł prawny do lokalu, a która nie zamieszkuje w nim przynajmniej przez okres 12-stu miesięcy. Nie dotyczy to osób przybywających służbowo lub czasowo poza miejscem zamieszkania jeśli przedstawią właścicielowi odpowiedni dokument potwierdzający taki stan.
4. Umowa może być wypowiedziana z zachowaniem 12 miesięcznego okresu wypowiedzenia jeżeli właściciel nosi się z zamiarem zamieszkania w zajętym przez lokatora lokalu. Jeżeli jednak w tym okresie nie doszedł z najemcą do porozumienia odnośnie opuszczenia lokalu to zobowiązany jest dostarczyć mu lokal zamienny określony w ustawie i pokryć koszty przeprowadzki, ewentualnych dokonanych ulepszeń w lokalu poprzednio zamieszkałym, z tym że zwrot kosztów musi być udokumentowany odpowiednimi fakturami bądź wyceną przeprowadzoną przez rzeczoznawców.
5. Jeżeli właściciel, który wypowiedział umowę najmu nie zamieszka w swoim lokalu w ciągu 6-ciu miesięcy od opuszczenia go przez najemcę, to lokator uprawniony jest do powrotu do poprzedniego lokalu na dotychczasowych warunkach.
6. W przypadku dokonania rozbiórki najemcy należy się lokal zamienny i zwrot za ulepszenia i koszty przeprowadzki.
7. Przepisy zawarte w ust. 3 stosuje się także jeżeli w lokalu tym zamieszkiwać będąpełnoletni zstępni i wstępni lub osoby do których właściciel ma obowiązek alimentacyjny.
8. Z ważnych przyczyn nieokreślonych w niniejszych artykułach właściciel może wytoczyćpowództwo o rozwiązanie stosunku prawnego po opróżnieniu lokalu jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
9. Jeżeli lokator któremu właściciel wypowiedział stosunek prawny jest osobą której przysługują lokale zamienne, zastępcze, socjalne i pomieszczenia ochronne, to do czasu ich otrzymania mogą zamieszkiwać w dotychczasowych lokalach na dotychczasowych warunkach.
Art. 14. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji współmałżonkowi rozwiedzionemu lub innemu współlokatorowi zamieszkałym w tym samym lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
Art. 15. Właściciele budynku nie mogą nie przydzielić lokalu socjalnego:
1) kobietom w ciąży;
2) osobom niepełnosprawnym i ich opiekunom;
3) rodzicom samotnie wychowujących dzieci jeżeli dochód nie przekracza określonego limitu ustalonego we właściwych przepisach;
4) emerytom i rencistom pobierającym świadczenia z pomocy społecznej;
5) osobom obłożnie chorym;
6) osobom niepełnoletnim.
Art. 16. 1. W przypadku przekazania budynku prawowitemu właścicielowi lub jego nabycia w drodze zakupu, czy licytacji budynek ten nie może być przejmowany z zamieszkałymi w nim najemcami. Jeżeli jest to niemożliwe to poprzedni właściciel zobowiązany jest do zapewnienia lokali mieszkalnych, zamiennych, zastępczych, socjalnych i pomieszczeń ochronnych z uzgodnieniem terminu ich przekazania nowemu właścicielowi.
2. Jeżeli właściciel budynku, wymieniony w ust. 1, nie dostarcza lokali to najemcy mają prawo zamieszkiwać w nim do czasu przyznania innych lokali bez obowiązku pokrywania dodatkowych kosztów związanych z utrzymaniem lokali. Prawo to nie dotyczy przypadku nieopuszczenia lokalu z winy najemcy. W takim przypadku właściciel lokalu ma prawo naliczenia czynszu do 200% wysokości.
Art. 17. 1 Osobom zajmującym lokal bez tytułu prawnego należy przyznać lokal zamienny lub socjalny jeżeli pozbawienie tytułu prawnego nastąpiło bez ich winy.
2. Osoby, które nie posiadały tytułu prawnego do lokalu przez okres przynajmniej 5 lat przed ukazaniem się ustawy mają prawo do uzyskania tytułu bez żadnych warunków, jeżeli nadal w nim zamieszkują.
3. Osoby, które nie posiadają tytułu prawnego do lokalu w którym zamieszkują razem z najemcą który zmarł, mają prawo do tytułu prawnego bez żadnych określonych warunków. Nie dotyczy to pomieszczeń ochronnych.
Art. 18. 1. W razie śmierci najemcy, w najem lokalu mieszkalnego wstępują jego współmałżonek nie będący współnajemcą lokalu, dzieci i inne osoby w stosunku do których najemca był zobowiązany do świadczenia alimentacyjnego i osoby które z nim stale zamieszkiwały do chwili jego śmierci i pozostawały we wspólnym pożyciu.
2. Wstąpienie w stosunek najmu, w warunkach o których mowa w ust. 1, nie dotyczy osób które z przyczyn obiektywnych nie mogły zamieszkiwać ze zmarłym najemcą (np. wychowankowie domów dziecka).
Rozdział 3
Przepisy przejściowe i końcowe
Art. 19. Ustawa niniejsza znajduje również zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie, o ile nie są z nią sprzeczne.
Art. 20. Wszelkie spory pomiędzy właścicielami lokali a najemcami rozstrzygają sądy powszechne w oparciu o obowiązujące przepisy.
Art. 21. W przypadku naruszenia przez właścicieli lokali praw najemców, określonych przez niniejszą ustawę, stosuje się przepisy o wykroczeniach.
Art. 22. Wydane i niewykonane prawomocne orzeczenia sądowe oraz ostateczne decyzje administracyjne w sprawach opróżnienia lokali podlegających przepisom ustawy nie mogąbyć wykonane po wejściu w życie niniejszej ustawy.
Art. 23. 1. Traci moc ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
2. Najem okazjonalny lokalu uregulowany w rozdziale 2a oraz mieszkaniowy zasób gminy uregulowany w rozdziale 3 ustawy, o której mowa w ust. 1, zostaną uregulowane w odrębnej ustawie.
Art. 24. Ustawa wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2016 r. |
UZASADNIENIE
Zdaniem autorów projektu ustawy, ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wymaga gruntownej zmiany. Już sama nazwa jest niefortunna i niezrozumiała, a poszczególne jej człony nie mają z sobąnic wspólnego. Dlatego wnioskodawcy proponują prostą nazwę „Ustawa o ochronie lokatorów”, gdyż taką nazwę miała ustawa z 1924 roku. Także obowiązujące w tej mierze ustawy w Niemczech i we Francji mają taką nazwę. Autorzy projektu uważają, że ustawa nie chroni praw lokatorów, sprowadzając się do ochrony ustanowionego prawa bez względu na to, czy prawo to chroni we właściwy sposób lokatorów, czy nie. Proponowana nazwa ustawy „O ochronie lokatorów” wyraża ochronę jako wszechstronną, a więc prawną, moralną, społeczną i rodzinną.
Projekt ustawy wyklucza eksmitowanie kogokolwiek na tzw. bruk bez uzyskania stosownego lokalu, czy pomieszczenia. Nie można zgodzić się z wieloma zapisami obowiązującej ustawy np. o lokalach zamiennych w których podaje się obowiązujące metraże. Zdaniem autorów jest to bezprawne i aspołeczne, bowiem zamiany dokonują strony umowy bez udziału lokatora ustalając wewnętrznie na podstawie zawartej umowy, jakie metraże będą ich obowiązywać. W obowiązującej ustawie brak jest regulacji dotyczących lokali zastępczych. Z tego powodu w wielu przypadkach następuje łamanie prawa i nadużywania różnych przepisów administracyjnych np. podczas remontu kapitalnego budynku lokatorzy powinni otrzymaćlokal zastępczy, a otrzymują lokal zamienny, co sprowadza się do tego, że po remoncie nie mają prawa do poprzedniego budynku (sławna afera przy ul. Floriańskiej w Warszawie). Dlatego autorzy projektu proponują wprowadzenie nowego pojęcia „lokal zastępczy”. Lokal taki byłby przeznaczony na czas ściśle określony np. na czasremontu, klęsk żywiołowych, czy oczekiwania na przydział innego lokalu. Obowiązujące zapisy ustawy o lokalach socjalnych a także o przydziałach tych lokali, nie
spełniają żadnych warunków ochronnych i w wielu przypadkach poniżają godność ludzką, gdyż w 90% lokale te znajdują się w budynkach do rozbiórki lub w stanie nie nadającym się do zamieszkania, zagrażającym życiu i zdrowiu. Cpek różnych nie związanych ze sobą przepisów prawnych, często sprzecznych z Konstytucją, a także z Kodeksem Cywilnym.
Wprowadzenie w życie projektu ustawy wywoła pozytywne skutki prawne i społeczne poprzez m.in. uporządkowanie gospodarki lokalami, zwiększenie ochrony lokatorów poprzez wprowadzenie zakazu eksmitowania kogokolwiek „na bruk” bez zapewnienia lokalu, czy pomieszczenia, a także poprzez rozwiązanie problemu naliczania czynszów. Wejście w życie projektu ustawy wywoła skutki finansowe w budżecie państwa oraz budżetach jednostek samorządu terytorialnego w kwocie około 100 mln złotych. Środki te byłyby przeznaczone na adaptacje budynków na lokale socjalne i pomieszczenia ochronne i pochodziłyby z budżetu państwa i środków przyznanych przez Unię Europejską.
|
|
FAQ
Szukaj
Użytkownicy
Grupy
Galerie
Rejestracja
Zaloguj się, by sprawdzić wiadomości
Zaloguj
